L’expulsion d’un locataire

Les 3 étapes de l’expulsion d’un locataire

•  Etape 1 : Préalables à l’expulsion locative (durée 3 mois à 1,5 an)

Une fois obtenue une décision de justice ordonnant l’expulsion d’un locataire, le bailleur va pouvoir la faire exécuter  par l’intermédiaire de son avocat, en liaison avec un huissier de justice.

Les premiers actes d’huissier sont la signification de la décision et du commandement de quitter les lieux à l’issue  d’un délai de deux mois.

La signification fait partir le délai d’appel (un mois pour un jugement au fond et 15 jours pour une Ordonnance de référé).  L’appel ne suspend pas l’exécution de la décision si l’exécution provisoire est ordonnée.

Si l’exécution provisoire n’est pas ordonnée, le locataire qui fait  appel va bénéficier des délais correspondant à la durée de la procédure devant la Cour d’appel (de 6 mois à 1 an environ).

A l’issue des deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, l’huissier va devoir solliciter le Préfet afin que lui soit octroyée l’aide de la force publique lorsque le locataire n’est pas parti spontanément. (Réquisition de la force publique)

Selon la gravité des faits reprochés au locataire et sa situation de famille, l’octroi de la force publique pour procéder valablement à l’expulsion peut survenir dans un délai de 2 mois à 1 an environ.

Par exemple, si votre locataire a des enfants ou présente de graves problèmes de santé, le Préfet va tarder à l’expulser dans l’attente qu’une solution de relogement soit trouvée.

En revanche, s’il vit seul et/ou commet des troubles de voisinage, son expulsion sera plus rapidement réalisable : 3 à 4 mois après la décision de justice.

En outre, durant cette période préalable à l’expulsion, le locataire peut également saisir le Juge de l’exécution pour solliciter des délais pour quitter les lieux allant de 3 mois à un an .

•  Etape 2 : L’expulsion

L’expulsion d’un locataire n’est pas réalisable durant la trêve hivernale : du 1^er novembre au 15 mars.

Une fois obtenue l’aide de la force publique, rendez vous est pris dans les lieux loués avec un commissaire, un serrurier et des agents de police qui assisteront l’huissier de justice.

L’huissier dressera un procès verbal d’expulsion mentionnant son déroulement, récupérera les clés et fera une liste des biens meubles restés éventuellement dans le logement, lesquels seront déplacés dans un lieu aux frais avancés du bailleur.

Si le locataire ne récupère pas ses meubles dans un délai donné, l’huissier les fera juger abandonnés et/ou procédera à leur vente forcée en cas de dette locative.

•  Etape 3 : Possibilité pour le bailleur de saisir de Juge administratif en cas d’octroi tardif de la force publique

A compter de la réquisition de la force publique et à l’issue de la trêve hivernale, le bailleur peut obtenir du Juge administratif une indemnisation correspondant à la perte de loyers subie.

En effet, on considère que l’Etat (représenté par le Préfet) a commis une faute en ne prêtant pas son concours à l’exécution d’une décision de justice.

la solidarité des colocataires

L’article 1202 du code civil prévoit que « la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. »

Cette solidarité doit donc nécessairement figurer dans les dispositions du contrat de bail liant les parties.

Dans un arrêt rendu le 17 Décembre 2002 par la Cour d’appel de Nîmes, il a été décidé que :

« Le bail prévoit que « pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les locataires ». Cette clause ne souffre d’aucune interprétation quant à l’obligation contractuelle à paiement du loyer. Par contre, en l’absence de mention relative à l’indemnité d’occupation et eu égard à sa nature délictuelle, celle-ci doit être supportée exclusivement par le colocataire occupant. Dès lors, en l’absence de congé donné par le colocataire qui a quitté les lieux, ce dernier reste tenu solidairement avec l’autre colocataire du paiement des loyers jusqu’à la résiliation du bail. La demande de délai de paiement sera rejetée en l’absence de justificatif précis de la situation financière du débiteur étant ajouté qu’en raison de la durée de la procédure il a bénéficié d’un long moratoire. »

En effet, la solidarité au paiement de ces indemnités ne saurait jouer à défaut de stipulation contractuelle expresse.

Un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier (Chambre 5, section A 22 Janvier 2009) a rappelé récemment que :

« Le colocataire soumis à la solidarité qui donne congé reste néanmoins tenu, avec le locataire restant, au paiement des loyers et des charges jusqu’au départ effectif de ce dernier ainsi que, le cas échéant, des indemnités d’occupation dues de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux précédemment loués si la clause de solidarité couvre l’ensemble des obligations du bail et si ledit bail prévoit expressément l’obligation à paiement d’une telle indemnité »

Dès lors, il est préférable que le contrat de bail ne prévoit pas de clause de solidarité pour le paiement des loyers et indemnités d’occupation pour le cas où un des cotitulaires du bail souhaiterait quitter seul le logement loué en cours de location, afin qu’il ne soit pas solidairement tenu des incidents de paiement postérieurs à son départ.

En revanche, si la clause de solidarité est suffisamment précise, il sera bien tenu au paiement des arriérés locatifs malgré son départ et ce, jusqu’à la restitution effective des lieux si le cotitulaire se révèle insolvable.