Lien vers l’article du journal Votre Argent : Adoption Loi ALUR
Les nouveautés apportées par cette loi dans les relations locataires / bailleurs :
– Encadrement des loyers
– Garantie Universelle des loyers
– Modalités de prise à bail
– Location saisonnière
Les 3 étapes de l’expulsion d’un locataire
Une fois obtenue une décision de justice ordonnant l’expulsion d’un locataire, le bailleur va pouvoir la faire exécuter par l’intermédiaire de son avocat, en liaison avec un huissier de justice.
Les premiers actes d’huissier sont la signification de la décision et du commandement de quitter les lieux à l’issue d’un délai de deux mois.
La signification fait partir le délai d’appel (un mois pour un jugement au fond et 15 jours pour une Ordonnance de référé). L’appel ne suspend pas l’exécution de la décision si l’exécution provisoire est ordonnée.
Si l’exécution provisoire n’est pas ordonnée, le locataire qui fait appel va bénéficier des délais correspondant à la durée de la procédure devant la Cour d’appel (de 6 mois à 1 an environ).
A l’issue des deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, l’huissier va devoir solliciter le Préfet afin que lui soit octroyée l’aide de la force publique lorsque le locataire n’est pas parti spontanément. (Réquisition de la force publique)
Selon la gravité des faits reprochés au locataire et sa situation de famille, l’octroi de la force publique pour procéder valablement à l’expulsion peut survenir dans un délai de 2 mois à 1 an environ.
Par exemple, si votre locataire a des enfants ou présente de graves problèmes de santé, le Préfet va tarder à l’expulser dans l’attente qu’une solution de relogement soit trouvée.
En revanche, s’il vit seul et/ou commet des troubles de voisinage, son expulsion sera plus rapidement réalisable : 3 à 4 mois après la décision de justice.
En outre, durant cette période préalable à l’expulsion, le locataire peut également saisir le Juge de l’exécution pour solliciter des délais pour quitter les lieux allant de 3 mois à un an .
L’expulsion d’un locataire n’est pas réalisable durant la trêve hivernale : du 1er novembre au 15 mars.
Une fois obtenue l’aide de la force publique, rendez vous est pris dans les lieux loués avec un commissaire, un serrurier et des agents de police qui assisteront l’huissier de justice.
L’huissier dressera un procès verbal d’expulsion mentionnant son déroulement, récupérera les clés et fera une liste des biens meubles restés éventuellement dans le logement, lesquels seront déplacés dans un lieu aux frais avancés du bailleur.
Si le locataire ne récupère pas ses meubles dans un délai donné, l’huissier les fera juger abandonnés et/ou procédera à leur vente forcée en cas de dette locative.
A compter de la réquisition de la force publique et à l’issue de la trêve hivernale, le bailleur peut obtenir du Juge administratif une indemnisation correspondant à la perte de loyers subie.
En effet, on considère que l’Etat (représenté par le Préfet) a commis une faute en ne prêtant pas son concours à l’exécution d’une décision de justice.
Vous êtes victime de nuisances sonores en provenance de vos voisins et vos réclamations amiables ne changent rien.
Deux actions vous sont ouvertes :
– vous pouvez porter plainte au commissariat pour troubles de voisinages
– vous pouvez demander à votre propriétaire, qui doit vous garantir une jouissance paisible des lieux loués, qu’il intervienne afin de faire cesser ces troubles de voisinage.
2.Si vous êtes propriétaire :
Votre locataire cause de graves troubles de voisinage dans l’immeuble.
Vous pouvez, une fois obtenues des preuves tangibles (témoignages de voisins, lettre recommandée restée sans effet, constat d’huissier), assigner votre locataire afin d’obtenir la résiliation judiciaire du bail à ses torts et son expulsion.
Les propriétaires de logement sont trop souvent confrontés à des locataires indélicats.
La première réaction que le bailleur doit avoir est, dès le deuxième mois de loyers impayés, de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en s’adressant à un huissier.
Ensuite, si le locataire n’a pas régularisé sa dette locative, le bailleur doit l’assigner devant le tribunal compétent afin d’obtenir la résiliation du bail, la condamnation à paiement et enfin l’autorisation d’expulser le locataire.
L’assistance d’un avocat est largement conseillée à ce stade car les locataires sont souvent très bien défendus et protégés par la loi.
La longueur des procédures d’expulsion oblige les bailleurs à être très vigilants.
Une fois la décision de justice obtenue, l’huissier se chargera d’obtenir paiement des sommes dues et d’engager la procédure d’expulsion en réquisitionnant la force publique à défaut d’exécution spontanée par le locataire.
L’article 1202 du code civil prévoit que « la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. »
Cette solidarité doit donc nécessairement figurer dans les dispositions du contrat de bail liant les parties.
Dans un arrêt rendu le 17 Décembre 2002 par la Cour d’appel de Nîmes, il a été décidé que :
« Le bail prévoit que « pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les locataires ». Cette clause ne souffre d’aucune interprétation quant à l’obligation contractuelle à paiement du loyer. Par contre, en l’absence de mention relative à l’indemnité d’occupation et eu égard à sa nature délictuelle, celle-ci doit être supportée exclusivement par le colocataire occupant. Dès lors, en l’absence de congé donné par le colocataire qui a quitté les lieux, ce dernier reste tenu solidairement avec l’autre colocataire du paiement des loyers jusqu’à la résiliation du bail. La demande de délai de paiement sera rejetée en l’absence de justificatif précis de la situation financière du débiteur étant ajouté qu’en raison de la durée de la procédure il a bénéficié d’un long moratoire. »
En effet, la solidarité au paiement de ces indemnités ne saurait jouer à défaut de stipulation contractuelle expresse.
Un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier (Chambre 5, section A 22 Janvier 2009) a rappelé récemment que :
« Le colocataire soumis à la solidarité qui donne congé reste néanmoins tenu, avec le locataire restant, au paiement des loyers et des charges jusqu’au départ effectif de ce dernier ainsi que, le cas échéant, des indemnités d’occupation dues de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux précédemment loués si la clause de solidarité couvre l’ensemble des obligations du bail et si ledit bail prévoit expressément l’obligation à paiement d’une telle indemnité »
Dès lors, il est préférable que le contrat de bail ne prévoit pas de clause de solidarité pour le paiement des loyers et indemnités d’occupation pour le cas où un des cotitulaires du bail souhaiterait quitter seul le logement loué en cours de location, afin qu’il ne soit pas solidairement tenu des incidents de paiement postérieurs à son départ.
En revanche, si la clause de solidarité est suffisamment précise, il sera bien tenu au paiement des arriérés locatifs malgré son départ et ce, jusqu’à la restitution effective des lieux si le cotitulaire se révèle insolvable.
Comment mettre fin à la caution bancaire pour récupérer l’argent bloqué ?
L’article 22-1-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit la plupart des baux d’habitation, prévoit qu’une garantie autonome ne peut être souscrite qu’en lieu et place du dépôt de garantie.
Un bailleur ne peut donc pas demander une caution bancaire autonome et un dépôt de garantie sans violer cette disposition d’ordre public destinée à protéger les locataires.
Il peut en revanche exiger une caution bancaire accessoire au contrat de bail pour lui garantir le paiement des loyers et charges en cas de défaillance de son locataire.
Cette caution peut etre à durée déterminée ou indéterminée en fonction de la durée de vie du bail, pour un montant précis ou indéterminé.
En outre, un certain formalisme doit être respecté pour les engagements de caution liés à un bail :
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que :
« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
L’article poursuit : « La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »
Tels sont les éléments à invoquer pour tenter d’obtenir la résiliation d’une caution bancaire à durée indéterminée, sachant que seule la caution peut mettre fin à son engagement.
Par acte d’huissier, votre bailleur vous signifie un courrier mentionnant son intention de vendre les lots que vous louez.
Les articles 10 et 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 prévoient un droit de préemption au bénéfice des locataires d’un appartement dépendant d’un immeuble divisé par lots
A défaut de remplir cette formalité (purge du droit de préemption), le bailleur encourt la nullité de la vente future.
Si vous ne souhaitez pas acquérir votre logement, vous ne risquez aucune expulsion et votre bail continue à courir :
– jusqu’à l’expiration du contrat de location si la vente projetée concerne un ou plusieurs lots de l’immeuble (article 10)
– si la vente projetée concerne une vente de plus de dix logements (vente en bloc de l’article 10-1 ), deux hypothèses sont envisageables :
Il est possible de refuser expressément l’offre de vente ou tacitement, ce qui équivaudra à un refus.
Le paiement en espèces de sommes importantes
L’ article L. 112-6 du code monétaire et financier prévoit que :
« Ne peut être effectué en espèces le paiement d’une dette supérieure à un montant fixé par décret, tenant compte du lieu du domicile fiscal du débiteur et de la finalité professionnelle ou non de l’opération.
II. – Nonobstant les dispositions du I, les dépenses des services concédés qui excèdent la somme de 450 € doivent être payées par virement.
III. – Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables :
· a) Aux paiements réalisés par des personnes qui sont incapables de s’obliger par chèque ou par un autre moyen de paiement, ainsi que par celles qui n’ont pas de compte de dépôt ;
· b) Aux paiements effectués entre personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels ;
· c) Au paiement des dépenses de l’État et des autres personnes publiques.
Le paiement en espèces en France est interdit :
· au-delà de 3000 € lorsque le débiteur a son domicile fiscal en France ou agit pour les besoins d’une activité professionnelle,
· au-delà de 15000 € lorsque le débiteur justifie qu’il n’a pas son domicile fiscal en France et n’agit pas pour les besoins d’une activité professionnelle.
Pour le paiement d’une somme supérieure, il faut alors utiliser un autre moyen de paiement (chèque, carte bancaire par exemple).
Le refus de recevoir des paiements en espèces
L’article R. 642-3 du code pénal prévoit que « Le fait de refuser de recevoir des pièces de monnaie ou des billets de banque ayant cours légal en France selon la valeur pour laquelle ils ont cours est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la 2e classe. »
Il est donc légalement interdit de refuser des paiements en espèces pour le règlement de loyers par exemple.
cabinet d'avocats 