Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale

CONTRAT TYPE DE LOCATION OU DE COLOCATION DE LOGEMENT NU
(Soumis au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)

Champ du contrat type : le présent contrat type de location est applicable aux locations et aux colocations de logement nu et qui constitue la résidence principale du preneur, à l’exception :
– des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les colocataires et le bailleur ;
– des locations de logements faisant l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 ou de l’article L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation ;
– des locations de logement appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 précité.
Modalités d’application du contrat type : le régime de droit commun en matière de baux d’habitation est défini principalement par la loi du 6 juillet 1989 modifiée. L’ensemble de ces dispositions étant d’ordre public, elles s’imposent aux parties qui, en principe, ne peuvent pas y renoncer.
En conséquence :
– le présent contrat type de location contient uniquement les clauses essentielles du contrat dont la législation et la réglementation en vigueur au jour de sa publication imposent la mention par les parties dans le contrat. Il appartient cependant aux parties de s’assurer des dispositions applicables au jour de la conclusion du contrat ;
– au-delà de ces clauses, les parties sont également soumises à l’ensemble des dispositions légales et réglementaires d’ordre public applicables aux baux d’habitation sans qu’il soit nécessaire de les faire figurer dans le contrat et qui sont rappelées utilement dans la notice d’information qui doit être jointe à chaque contrat ;
– les parties sont libres de prévoir dans le contrat d’autres clauses particulières, propres à chaque location, dans la mesure où celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Les parties peuvent également convenir de l’utilisation de tout autre support pour établir leur contrat, dans le respect du présent contrat type.
Le contrat type de location ou de colocation contient les éléments suivants :
I. Désignation des parties
Le présent contrat est conclu entre les soussignés :
– [nom et prénom, ou dénomination du bailleur / domicile ou siège social / qualité du bailleur (personne physique, personne morale (1)) / adresse électronique (facultatif)] (2) désigné (s) ci-après « le bailleur » ;
– le cas échéant, représenté par le mandataire :
– [nom ou raison sociale et adresse du mandataire ainsi que l’activité exercée] ;
– le cas échéant, [numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle / nom et adresse du garant] (3).
– [nom et prénom du ou des locataires ou, en cas de colocation, des colocataires, adresse électronique (facultatif)] désigné (s) ci-après « le locataire »
Il a été convenu ce qui suit :
II. Objet du contrat
Le présent contrat a pour objet la location d’un logement ainsi déterminé :
A. Consistance du logement
– localisation du logement : [exemples : adresse / bâtiment / étage / porte etc.] ;
– type d’habitat : [immeuble collectif ou individuel] ;
– régime juridique de l’immeuble : [mono propriété ou copropriété] ;
– période de construction : [exemples : avant 1949, de 1949 à 1974, de 1975 à 1989, de 1989 à 2005, depuis 2005] ;
– surface habitable : […] m2 ;
– nombre de pièces principales : […] ;
– le cas échéant, Autres parties du logement : [exemples : grenier, comble aménagé ou non, terrasse, balcon, loggia, jardin etc.] ;
– le cas échéant, Eléments d’équipements du logement : [exemples : cuisine équipée, détail des installations sanitaires etc.] ;
– modalité de production de chauffage : [individuel ou collectif](4) ;
– modalité de production d’eau chaude sanitaire : [individuelle ou collective] (5).
B. Destination des locaux : [usage d’habitation ou usage mixte professionnel et d’habitation]
C. Le cas échéant, Désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire : [exemples : cave, parking, garage etc.]
D. Le cas échéant, Enumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun : [Garage à vélo, ascenseur, espaces verts, aires et équipements de jeux, laverie, local poubelle, gardiennage, autres prestations et services collectifs etc.]
E. Le cas échéant, Equipement d’accès aux technologies de l’information et de la communication : [exemples : modalités de réception de la télévision dans l’immeuble, modalités de raccordement internet etc.]
III. Date de prise d’effet et durée du contrat
La durée du contrat et sa date de prise d’effet sont ainsi définies :
A. Date de prise d’effet du contrat : […]
B. Durée du contrat : [durée minimale de trois ou six ans selon la qualité du bailleur ] ou [durée réduite et minimale d’un an lorsqu’un événement précis (6) le justifie]
C. Le cas échéant, Evénement et raison justifiant la durée réduite du contrat de location : […]
En l’absence de proposition de renouvellement du contrat, celui-ci est, à sont terme, reconduit tacitement pour 3 ou 6 ans et dans les mêmes conditions. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé. Le bailleur, quant à lui, peut mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé, soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime.
IV. Conditions financières
Les parties conviennent des conditions financières suivantes :
A. Loyer
1° Fixation du loyer initial :
a) Montant du loyer mensuel : […] (7) ;
b) Le cas échant, Modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans certaines zones tendues(8) :
– le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation : [Oui / Non].
– le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral : [Oui / Non].
– montant du loyer de référence : […] €/m2 / Montant du loyer de référence majoré : […] €/m2 ;
– le cas échéant Complément de loyer : [si un complément de loyer est prévu, indiquer le montant du loyer de base, nécessairement égal au loyer de référence majoré, le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement justifiant le complément de loyer].
c) Le cas échéant, informations relatives au loyer du dernier locataire : [montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, date de versement et date de la dernière révision du loyer] (9).
2° Le cas échéant, Modalités de révision :
a) Date de révision : […].
b) Date ou trimestre de référence de l’IRL : […].
B. Charges récupérables
1. Modalité de règlement des charges récupérables : [Provisions sur charges avec régularisation annuelle ou paiement périodique des charges sans provision / En cas de colocation, les parties peuvent convenir de la récupération des charges par le bailleur sous la forme d’un forfait].
2. Le cas échéant, Montant des provisions sur charges ou, en cas de colocation, du forfait de charge : […].
3. Le cas échéant, En cas de colocation et si les parties en conviennent, modalités de révision du forfait de charges : […] (10).
C. Le cas échéant, contribution pour le partage des économies de charges : (11)
1. Montant et durée de la participation du locataire restant à courir au jour de la signature du contrat : […].
2. Eléments propres à justifier les travaux réalisés donnant lieu à cette contribution : […].
D. Le cas échéant, En cas de colocation souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte des colocataires (12) : [Oui / Non]
1. Montant total annuel récupérable au titre de l’assurance pour compte des colocataires : […](13).
2. Montant récupérable par douzième : […].
E. Modalités de paiement
– périodicité du paiement : [… (14)] ;
– paiement [à échoir / à terme échu] ;
– date ou période de paiement : […] ;
– le cas échéant, Lieu de paiement : […] ;
– le cas échéant, Montant total dû à la première échéance de paiement pour une période complète de location : [détailler la somme des montants relatifs au loyer, aux charges récupérable, à la contribution pour le partage des économies de charges et, en cas de colocation, à l’assurance récupérable pou le compte des colocataires].
F. Le cas échéant, exclusivement lors d’un renouvellement de contrat, modalités de réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué
1. Montant de la hausse ou de la baisse de loyer mensuelle : […].
2. Modalité d’application annuelle de la hausse : [par tiers ou par sixième selon la durée du contrat et le montant de la hausse de loyer].
V. Travaux
A. Le cas échéant, Montant et nature des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement : […] (15)
B. Le cas échéant, Majoration du loyer en cours de bail consécutive à des travaux d’amélioration entrepris par le bailleur : [nature des travaux, modalités d’exécution, délai de réalisation ainsi que montant de la majoration du loyer] (16)
C. Le cas échéant, Diminution de loyer en cours de bail consécutive à des travaux entrepris par le locataire : [durée de cette diminution et, en cas de départ anticipé du locataire, modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées]
VI. Garanties
Le cas échéant, Montant du dépôt de garantie de l’exécution des obligations du locataire / Garantie autonome : [inférieur ou égal à un mois de loyers hors charges].
VII. Le cas échéant, Clause de solidarité
Modalités particulières des obligations en cas de pluralité de locataires : [clause prévoyant la solidarité des locataires et l’indivisibilité de leurs obligations en cas de pluralité de locataires].
VIII. Le cas échéant, Clause résolutoire
Modalités de résiliation de plein droit du contrat : [clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, le non versement du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée].
IX. Le cas échéant, Honoraires de location (17)
A. Dispositions applicables
Il est rappelé les dispositions du I de l’article 5 (I) de la loi du 6 juillet 1989, alinéas 1 à 3 : « La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.
Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.
Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation. »
Plafonds applicables :
– montant du plafond des honoraires imputables aux locataires en matière de prestation de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail : […] €/m2 de surface habitable ;
– montant du plafond des honoraires imputables aux locataires en matière d’établissement de l’état des lieux d’entrée : […] €/m2 de surface habitable.
B. Détail et répartition des honoraires
1. Honoraires à la charge du bailleur :
– prestations de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail : [détail des prestations effectivement réalisées et montant des honoraires toutes taxes comprises dus à la signature du bail] ;
– le cas échéant, Prestation de réalisation de l’état des lieux d’entrée : [montant des honoraires toutes taxes comprises dus à compter de la réalisation de la prestation] ;
– autres prestations : [détail des prestations et conditions de rémunération].
2. Honoraires à la charge du locataire :
– prestations de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail : [détail des prestations effectivement réalisées et montant des honoraires toutes taxes comprises dus à la signature du bail] ;
– le cas échéant, Prestation de réalisation de l’état des lieux d’entrée : [montant des honoraires toutes taxes comprises dus à compter de la réalisation de la prestation].
X. Autres conditions particulières
[A définir par les parties]
XI. Annexes
Sont annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes :
A. Le cas échéant, un extrait du règlement concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges
B. Un dossier de diagnostic technique comprenant
– un diagnostic de performance énergétique ;
– un constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;
– une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante (18) ;
– un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes (19) ;
– le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour le zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité (20) .
C. Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs
D. Un état des lieux (21)
E. Le cas échéant, Une autorisation préalable de mise en location (22)
F. Le cas échéant, Les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (23)
Le [date], à [lieu],
Signature du bailleur [ou de son mandataire, le cas échéant] Signature du locataire

(1) Préciser si la personne morale est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. (2) A reproduire si pluralité de bailleur. (3) Mention obligatoire s’appliquant aux professionnels exerçant une activité mentionnée à l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. (4) Si chauffage collectif, préciser les modalités de répartition de la consommation du locataire. (5) En cas de production collective, préciser les modalités de répartition de la consommation du locataire. (6) Limité aux événements précis qui justifient que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. (7) Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer mensuel s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. (8) Zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel telles que définies par décret. (9) Mention obligatoire si le précédent locataire a quitté le logement moins de dix-huit mois avant le signature du bail. (10) Si les parties conviennent d’un forfait de charges et de sa révision annuelle, ce forfait est révisé dans les mêmes conditions que le loyer principal. (11) Art. 23-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. (12) Au cours de l’exécution du contrat de location et dans les conditions prévues par la loi, les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l’assurance souscrite par le bailleur pour leur compte. (13) Correspond au montant de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat. (14) Paiement mensuel de droit à tout moment à la demande du locataire. (15) Le cas échéant, préciser par ailleurs le montant des travaux d’amélioration effectués au cours des six derniers mois. (16) Clause invalide pour les travaux de mise en conformité aux caractéristiques de décence ; (17) A mentionner lorsque le contrat de location est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin. (18) A compter de l’entrée en vigueur du décret d’application listant notamment les matériaux ou produits concernés. (19) A compter de la date d’entrée en vigueur de cette disposition, prévue par décret. (20) La liste des communes comprises dans ces zones est définie localement par arrêté préfectoral. (21) L’état des lieux d’entrée est établi lors de la remise des clés, dont la date peut être ultérieure à celle de conclusion du contrat. (22) Dispositif applicable dans certains territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé délimité localement par l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal (art. 92 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové). (23) Lorsque la détermination du montant du loyer est la conséquence d’une procédure liée au fait que le loyer précédemment appliqué était manifestement sous évalué.

Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale

CONTRAT TYPE DE LOCATION OU DE COLOCATION DE LOGEMENT MEUBLÉ
(Soumis au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)

Champ du contrat type : Le présent contrat type de location est applicable aux locations et aux colocations de logement meublé et qui constitue la résidence principale du preneur, à l’exception :

– des colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ;
– des locations de logement appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré et faisant l’objet d’une convention passée en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation.

Modalités d’application du contrat type : Le régime de droit commun en matière de baux d’habitation est défini principalement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. L’ensemble de ces dispositions étant d’ordre public, elles s’imposent aux parties qui, en principe, ne peuvent pas y renoncer.
En conséquence :

– le présent contrat type de location contient uniquement les clauses essentielles du contrat dont la législation et la réglementation en vigueur au jour de sa publication imposent la mention par les parties dans le contrat. Il appartient cependant aux parties de s’assurer des dispositions applicables au jour de la conclusion du contrat.
– au-delà de ces clauses, les parties sont également soumises à l’ensemble des dispositions légales et réglementaires d’ordre public applicables aux baux d’habitation sans qu’il soit nécessaire de les faire figurer dans le contrat et qui sont rappelées utilement dans la notice d’information qui doit être jointe à chaque contrat.
– les parties sont libres de prévoir dans le contrat d’autres clauses particulières, propres à chaque location, dans la mesure où celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Les parties peuvent également convenir de l’utilisation de tout autre support pour établir leur contrat, dans le respect du présent contrat type.

Le contrat type de location ou de colocation contient les éléments suivants :

I. Désignation des parties

Le présent contrat est conclu entre les soussignés :

– [nom et prénom, ou dénomination du bailleur / domicile ou siège social / qualité du bailleur (personne physique, personne morale,(24)) / adresse électronique (facultatif)] (25) désigné(s) ci-après « le bailleur ».
– Le cas échéant, représenté par le mandataire :
– [nom ou raison sociale et adresse du mandataire ainsi que l’activité exercée] ;
– Le cas échéant [numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle / nom et adresse du garant](26).
– [nom et prénom du ou des locataires ou, en cas de colocation, des colocataires, adresse électronique (facultatif)] désigné(s) ci-après « le locataire ».

Il a été convenu ce qui suit :

II. Objet du contrat

Le présent contrat a pour objet la location d’un logement ainsi déterminé :

A. Consistance du logement

– localisation du logement : [exemples : adresse / bâtiment / étage / porte etc.] ;
– type d’habitat : [immeuble collectif ou individuel] ;
– régime juridique de l’immeuble : [mono propriété ou copropriété] ;
– période de construction : [exemples : avant 1949, de 1949 à 1974, de 1975 à 1989, de 1989 à 2005, depuis 2005] ;
– surface habitable : […] m2 ;
– nombre de pièces principales : […] ;
– le cas échéant, autres parties du logement : [exemples : grenier, comble aménagé ou non, terrasse, balcon, loggia, jardin etc.] ;
– le cas échéant, Eléments d’équipements du logement : [exemples : cuisine équipée, détail des installations sanitaires etc.] ;
– modalité de production chauffage : [individuel ou collectif] (27) ;
– modalité de production d’eau chaude sanitaire : [individuelle ou collective] (28).

B. Destination des locaux : [usage d’habitation ou usage mixte professionnel et d’habitation]

C. Le cas échéant, Désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire : [exemples : cave, parking, garage etc.]

D. Le cas échéant, Enumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun : [Garage à vélo, ascenseur, espaces verts, aires et équipements de jeux, laverie, local poubelle, gardiennage, autres prestations et services collectifs etc.]

E. Le cas échéant, Equipement d’accès aux technologies de l’information et de la communication : [exemples : modalités de réception de la télévision dans l’immeuble, modalités de raccordement internet etc.]

III. Date de prise d’effet et durée et du contrat

La durée du contrat et sa date de prise d’effet sont ainsi définies :

A. Date de prise d’effet du contrat : […]

B. Durée du contrat : [durée minimale d’un an ou de neuf mois si la location est consentie à un étudiant]

A l’exception des locations consenties à un étudiant pour une durée de neuf mois, les contrats de location de logements meublés sont reconduits tacitement à leur terme pour une durée d’un an et dans les mêmes conditions. Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé. Le bailleur peut, quant à lui, mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé, soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime.
Les contrats de locations meublées consenties à un étudiant pour une durée de neuf mois ne sont pas reconduits tacitement à leur terme et le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé. Le bailleur peut, quant à lui, mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé.

IV. Conditions financières

Les parties conviennent des conditions financières suivantes :

A. Loyer

1° Fixation du loyer initial :
a) Montant du loyer mensuel : […] (29).
b) Le cas échant, Modalités particulières de fixation initiale du loyer applicables dans certaines zones tendues (30) :

– le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation : [Oui / Non] ;
– le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral : [Oui / Non].
– montant du loyer de référence : […] €/m2 / Montant du loyer de référence majoré : […] €/m2 ;
– Le cas échéant, Complément de loyer : [si un complément de loyer est prévu, indiquer le montant du loyer de base, nécessairement égal au loyer de référence majoré,, le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement justifiant le complément de loyer].

c) Le cas échéant, Informations relatives au loyer du dernier locataire : [montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, date de versement et date de la dernière révision du loyer](31).
2° Le cas échéant, Modalités de révision :
a) Date de révision : […].
b) Date ou trimestre de référence de l’IRL : […].

B. Charges récupérables

1. Modalité de règlement des charges récupérables : [Provisions sur charges avec régularisation annuelle ou paiement périodique des charges sans provision ou récupération des charges par le bailleur sous la forme d’un forfait].
2. Le cas échéant, Montant des provisions sur charges ou du forfait de charges […].
3. Le cas échéant, Modalités de révision du forfait de charges : […] (32).

C. Le cas échéant, En cas de colocation, souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte des colocataires (33) : [Oui / Non]

a) Montant total annuel récupérable au titre de l’assurance pour compte des colocataires : […] (34).
b) Montant récupérable par douzième : […].

D. Modalités de paiement

– périodicité du paiement : […(35)] ;
– paiement [à échoir / à terme échu] ;
– date ou période de paiement : […] ;
– le cas échéant, Lieu de paiement : […] ;
– le cas échéant, Montant total du à la première échéance de paiement pour une période complète de location : [Détailler la somme des montants relatifs au loyer, aux charges récupérable, à la contribution pour le partage des économies de charges et, en cas de colocation, à l’assurance récupérable pou le compte des colocataires].

E. Le cas échéant, exclusivement lors d’un renouvellement de contrat, Modalités de réévaluation d’un loyer manifestement sous évalué

3. Montant de la hausse ou de la baisse de loyer mensuelle : […].
4. Modalité d’application annuelle de la hausse : [par tiers ou par sixième selon la durée du contrat et le montant de la hausse de loyer].

V. Travaux

A. Le cas échéant, Montant et nature des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement : […] (36)

B. Le cas échéant, Majoration du loyer en cours de bail consécutive à des travaux d’amélioration entrepris par le bailleur ou d’acquisitions d’équipements : [nature des travaux ou des équipements, modalités d’exécution, délai de réalisation ou d’acquisition ainsi que montant de la majoration du loyer] (37)

C. Le cas échéant, Diminution de loyer en cours de bail consécutive à des travaux entrepris par le locataire : [durée de cette diminution et, en cas de départ anticipé du locataire, modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées]

VI. Garanties

Le cas échéant, Montant du dépôt de garantie de l’exécution des obligations du locataire : [inférieur ou égal à deux mois de loyers hors charges].

VII. Le cas échéant, Clause de solidarité

Modalités particulières des obligations en cas de pluralité de locataires : [clause prévoyant la solidarité des locataires et l’indivisibilité de leurs obligations en cas de pluralité de locataires].

VIII. Le cas échéant, Clause résolutoire

Modalités de résiliation de plein droit du contrat : [clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, le non versement du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée].

IX. Le cas échéant, Honoraires de location (38)

A. Dispositions applicables

Il est rappelé les dispositions du I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, alinéas 1 à 3 : « La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.
Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.
Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation. »
Plafonds applicables :

– montant du plafond des honoraires imputables aux locataires en matière de prestation de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail : […] €/m2 de surface habitable ;
– montant du plafond des honoraires imputables aux locataires en matière d’établissement de l’état des lieux d’entrée : […] €/m2 de surface habitable.

B. Détail et répartition des honoraires

1. Honoraires à la charge du bailleur :

– prestations de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail : [détail des prestations effectivement réalisées et montant des honoraires toutes taxes comprises dus à la signature du bail] ;
– le cas échéant, Prestation de réalisation de l’état des lieux d’entrée : [montant des honoraires toutes taxes comprises dus à compter de la réalisation de la prestation] ;
– le cas échéant, Autres prestations : [détail des prestations et conditions de rémunération].

2. Honoraires à la charge du locataire :

– prestations de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédaction de bail : [détail des prestations effectivement réalisées et montant des honoraires toutes taxes comprises dus à la signature du bail] ;
– le cas échéant, Prestation de réalisation de l’état des lieux d’entrée : [montant des honoraires toutes taxes comprises dus à compter de la réalisation de la prestation].

X. Autres conditions particulières

[A définir par les parties]

XI. Annexes

Sont annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes :

A. Le cas échéant, un extrait du règlement concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges

B. Un dossier de diagnostic technique comprenant

– un diagnostic de performance énergétique ;
– un constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;
– le cas échéant, une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante (39) ;
– le cas échéant, Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes (40) ;
– le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour le zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité (41).

C. Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs

D. Un état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier (42)

E. Le cas échéant, une autorisation préalable de mise en location (43)

F. Le cas échéant, Les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (44)

Le [date], à [lieu],
Signature du bailleur [ou de son mandataire, le cas échéant] Signature du locataire
(24) Préciser si la personne morale est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. (25) A reproduire si pluralité de bailleur. (26) Mention obligatoire s’appliquant aux professionnels exerçant une activité mentionnée à l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. (27) Si chauffage collectif, préciser les modalités de répartition de la consommation du locataire. (28) En cas de production collective, préciser les modalités de répartition de la consommation du locataire. (29) Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer mensuel s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. (30) Zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel telles que définies par décret. (31) Mention obligatoire si le précédent locataire a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail. (32) Si les parties conviennent d’un forfait de charges et de sa révision annuelle, ce forfait est révisé dans les mêmes conditions que le loyer principal. (33) Au cours de l’exécution du contrat de location et dans les conditions prévues par la loi, les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l’assurance souscrite par le bailleur pour leur compte. (34) Correspond au montant de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat. (35) Paiement mensuel de droit à tout moment à la demande du locataire. (36) Le cas échéant, préciser par ailleurs le montant des travaux d’amélioration effectués au cours des six dernier mois. (37) Clause invalide pour les travaux de mise en conformité aux caractéristiques de décence. (38) A mentionner lorsque le contrat de location est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin. (39) A compter de l’entrée en vigueur du décret d’application lisant notamment les matériaux ou produits concernés. (40) A compter de la date d’entrée en vigueur de cette disposition, prévue par décret. (41) La liste des communes comprises dans ces zones est définie localement par arrêté préfectoral. (42) Ces documents sont établis lors de la remise des clés, dont la date peut être ultérieure à celle de conclusion du contrat. (43) Dispositif applicable dans certains territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé délimité localement par l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal (art. 92 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové). (44) Lorsque la détermination du montant du loyer est la conséquence d’une procédure liée au fait que le loyer précédemment appliqué était manifestement sous-évalué.

Adoption Loi ALUR

Lien vers l’article du journal Votre Argent : Adoption Loi ALUR

Les nouveautés apportées par cette loi dans les relations locataires / bailleurs :

– Encadrement des loyers

– Garantie Universelle des loyers

– Modalités de prise à bail

– Location saisonnière

La marque REDBULL n’est pas BULLDOG

Marques / Usage par un tiers sans juste motif d’un signe identique ou similaire à la marque renommée /

Notion de « juste motif » / Arrêt de la Cour (6 février)

Saisie d’un renvoi préjudiciel par le Hoge Raad der Nederlanden (Pays-Bas), la Cour de justice de l’Union européenne a interprété, le 6 février dernier, l’article 5 §2 de la première directive 89/104/CEE rapprochant les législations des Etats membres sur les marques (Leidseplein Beheer et de Vries, aff. C-65/12). Le litige au principal opposait le requérant Redbull, titulaire de la marque « Red Bull Krating-Daeng » à la société De Vries, titulaire de la marque « The Bulldog ». La société requérante considérait subir un préjudice lié à la présence de l’élément verbal « Bull » dans la marque « The Bulldog », notamment en ce que cette dernière tirait indûment profit de sa réputation et ce malgré son existence antérieure. La juridiction de renvoi a interrogé la Cour sur le point de savoir si l’article 5 §2 de la directive doit être interprété en ce sens qu’est susceptible d’être qualifié de« juste motif », l’usage par un tiers d’un signe similaire à une marque renommée pour un produit identique à celui pour lequel cette marque a été enregistrée, dès lors qu’il est avéré que ce signe a été utilisé antérieurement au dépôt de ladite marque. La Cour relève en premier lieu que la notion de « juste motif », peut, en sus des intérêts objectifs du requérant, se rattacher aux intérêts subjectifs de l’opérateur tiers.

La Cour expose ensuite les conditions dans lesquelles l’usage d’un signe similaire à une marque renommée est susceptible de constituer un « juste motif », lorsque ce signe a été utilisé antérieurement au dépôt de la marque. Il y a lieu, tout d’abord, de déterminer l’implantation du signe et d’apprécier la réputation dont il jouit auprès du public concerné. Ensuite, il convient d’apprécier l’intention de l’utilisateur du signe à l’aide de plusieurs indices, tels que le degré de proximité entre les produits et les services pour lesquels le signe a été originairement utilisé et le produit pour lequel la marque renommée a été enregistrée ou la pertinence économique et commerciale de l’usage du signe pour le produit en cause. Partant, la Cour conclut que le titulaire d’une marque renommée peut se voir contraint, en vertu d’un « juste motif », de tolérer l’usage d’un signe similaire à sa marque, lorsqu’il est avéré que ce signe a été utilisé de bonne foi avant le dépôt de la marque. 

Décisions du 6 février 2014 « Montre Rolex achetée sur internet » – Cour de justice de l’Union européenne

Contrefaçons / Vente sur Internet / Saisie douanière / Arrêt de la Cour (6 février)

Saisie d’un renvoi préjudiciel par le Højesteret (Danemark), la Cour de justice de l’Union européenne a, notamment, interprété, le 6 février dernier, le règlement 1383/2003/CE concernant l’intervention des autorités douanières à l’égard de marchandises soupçonnées de porter atteinte à certains droits de propriété intellectuelle ainsi que les mesures à prendre à l’égard de marchandises portant atteinte à certains droits de propriété intellectuelle (Blomqvist, aff. C-98/13). En l’espèce, le requérant au principal, résidant au Danemark, s’est vu enjoindre par le tribunal de commerce danois d’admettre la suspension du dédouanement et la destruction sans indemnisation d’une montre achetée sur un site de vente en ligne chinois, décrite comme étant de marque Rolex, mais qui a été identifiée comme étant une contrefaçon lors du contrôle du paquet par les autorités douanières danoises. Le requérant a fait appel de cette décision et la juridiction de renvoi a interrogé la Cour sur le point de savoir s’il résulte du règlement que, pour que le titulaire d’un droit de propriété intellectuelle sur une marchandise vendue à une personne résidant sur le territoire d’un Etat membre à partir d’un site Internet de vente en ligne situé dans un pays tiers bénéficie de la protection garantie à ce titulaire par ledit règlement au moment où cette marchandise entre sur le territoire de cet Etat membre, il est nécessaire quecette vente soit considérée, dans ledit Etat membre, comme une forme de distribution au public ou comme relevant d’un usage dans la vie des affaires, et si préalablement à la vente, ladite marchandise doit avoir fait l’objet d’une offre de vente ou d’une publicité s’adressant aux consommateurs du même Etat. La Cour rappelle que des marchandises provenant d’un Etat tiers et constituant une imitation d’un produit protégé dans l’Union par un droit de propriété intellectuelle peuvent être qualifiées de « marchandises de contrefaçon » ou de « marchandises pirates » lorsqu’il est prouvé qu’elles sont destinées à une mise en vente dans l’Union. Une telle preuve est, notamment, rapportée lorsqu’il s’avère que les marchandises ont fait l’objet d’une vente à un client dans l’Union, d’une offre à la vente ou d’une publicité adressée à des consommateurs dans l’Union. La marchandise en cause ayant fait l’objet d’une vente à un client dans l’Union, la seule circonstance que cette vente ait eu lieu à partir d’un site Internet de vente en ligne situé dans un pays tiers ne saurait avoir pour effet de priver le titulaire de ses droits de propriété intellectuelle sur cette marchandise. La Cour conclut que le titulaire de droits de propriété intellectuelle sur une marchandise vendue à une personne résidant sur le territoire d’un Etat membre peut donc bénéficier de la protection garantie par le règlement du seul fait de l’acquisition de la marchandise litigieuse, sans qu’il soit nécessaire que, préalablement à la vente, la marchandise en cause ait fait l’objet d’une offre de vente ou d’une publicité s’adressant aux consommateurs de ce même Etat. 

L’expulsion d’un locataire

Les 3 étapes de l’expulsion d’un locataire

•  Etape 1 : Préalables à l’expulsion locative (durée 3 mois à 1,5 an)

Une fois obtenue une décision de justice ordonnant l’expulsion d’un locataire, le bailleur va pouvoir la faire exécuter  par l’intermédiaire de son avocat, en liaison avec un huissier de justice.

Les premiers actes d’huissier sont la signification de la décision et du commandement de quitter les lieux à l’issue  d’un délai de deux mois.

La signification fait partir le délai d’appel (un mois pour un jugement au fond et 15 jours pour une Ordonnance de référé).  L’appel ne suspend pas l’exécution de la décision si l’exécution provisoire est ordonnée.

Si l’exécution provisoire n’est pas ordonnée, le locataire qui fait  appel va bénéficier des délais correspondant à la durée de la procédure devant la Cour d’appel (de 6 mois à 1 an environ).

A l’issue des deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, l’huissier va devoir solliciter le Préfet afin que lui soit octroyée l’aide de la force publique lorsque le locataire n’est pas parti spontanément. (Réquisition de la force publique)

Selon la gravité des faits reprochés au locataire et sa situation de famille, l’octroi de la force publique pour procéder valablement à l’expulsion peut survenir dans un délai de 2 mois à 1 an environ.

Par exemple, si votre locataire a des enfants ou présente de graves problèmes de santé, le Préfet va tarder à l’expulser dans l’attente qu’une solution de relogement soit trouvée.

En revanche, s’il vit seul et/ou commet des troubles de voisinage, son expulsion sera plus rapidement réalisable : 3 à 4 mois après la décision de justice.

En outre, durant cette période préalable à l’expulsion, le locataire peut également saisir le Juge de l’exécution pour solliciter des délais pour quitter les lieux allant de 3 mois à un an .

•  Etape 2 : L’expulsion

L’expulsion d’un locataire n’est pas réalisable durant la trêve hivernale : du 1^er novembre au 15 mars.

Une fois obtenue l’aide de la force publique, rendez vous est pris dans les lieux loués avec un commissaire, un serrurier et des agents de police qui assisteront l’huissier de justice.

L’huissier dressera un procès verbal d’expulsion mentionnant son déroulement, récupérera les clés et fera une liste des biens meubles restés éventuellement dans le logement, lesquels seront déplacés dans un lieu aux frais avancés du bailleur.

Si le locataire ne récupère pas ses meubles dans un délai donné, l’huissier les fera juger abandonnés et/ou procédera à leur vente forcée en cas de dette locative.

•  Etape 3 : Possibilité pour le bailleur de saisir de Juge administratif en cas d’octroi tardif de la force publique

A compter de la réquisition de la force publique et à l’issue de la trêve hivernale, le bailleur peut obtenir du Juge administratif une indemnisation correspondant à la perte de loyers subie.

En effet, on considère que l’Etat (représenté par le Préfet) a commis une faute en ne prêtant pas son concours à l’exécution d’une décision de justice.

Actualités juridiques

Votre Avocat vous informe – Immobilier n°30 (Septembre-Octobre 2013)

Troubles de voisinage

1. Si vous êtes locataire :

Vous êtes victime de nuisances sonores en provenance de vos voisins et vos réclamations amiables ne changent rien.

Deux actions vous sont ouvertes :

– vous pouvez porter plainte au commissariat pour troubles de voisinages

– vous pouvez demander à votre propriétaire, qui doit vous garantir une jouissance paisible des lieux loués, qu’il intervienne afin de faire cesser ces troubles de voisinage.

2.Si vous êtes propriétaire :

Votre locataire  cause de graves troubles de voisinage dans l’immeuble.

Vous pouvez, une fois obtenues des preuves tangibles (témoignages de voisins, lettre recommandée restée sans effet, constat d’huissier), assigner votre locataire afin d’obtenir la résiliation judiciaire du bail à ses torts et son expulsion.

Que faire en cas d’impayés de loyers ?

Les propriétaires de logement sont trop souvent confrontés à des locataires indélicats.

La première réaction que le bailleur doit avoir est, dès le deuxième mois  de loyers impayés, de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en s’adressant à un huissier.

Ensuite, si le locataire n’a pas régularisé sa dette locative, le bailleur doit l’assigner devant le tribunal compétent afin d’obtenir la résiliation du bail, la condamnation à paiement et enfin l’autorisation d’expulser le locataire.

L’assistance d’un avocat est largement conseillée à ce stade car les locataires sont souvent très bien défendus et protégés par la loi.

La longueur des procédures d’expulsion oblige les bailleurs à être très vigilants.

Une fois la décision de justice obtenue, l’huissier se chargera d’obtenir paiement des sommes dues et d’engager la procédure d’expulsion en réquisitionnant la force publique à défaut d’exécution spontanée par le locataire.

la solidarité des colocataires

L’article 1202 du code civil prévoit que « la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. »

Cette solidarité doit donc nécessairement figurer dans les dispositions du contrat de bail liant les parties.

Dans un arrêt rendu le 17 Décembre 2002 par la Cour d’appel de Nîmes, il a été décidé que :

« Le bail prévoit que « pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les locataires ». Cette clause ne souffre d’aucune interprétation quant à l’obligation contractuelle à paiement du loyer. Par contre, en l’absence de mention relative à l’indemnité d’occupation et eu égard à sa nature délictuelle, celle-ci doit être supportée exclusivement par le colocataire occupant. Dès lors, en l’absence de congé donné par le colocataire qui a quitté les lieux, ce dernier reste tenu solidairement avec l’autre colocataire du paiement des loyers jusqu’à la résiliation du bail. La demande de délai de paiement sera rejetée en l’absence de justificatif précis de la situation financière du débiteur étant ajouté qu’en raison de la durée de la procédure il a bénéficié d’un long moratoire. »

En effet, la solidarité au paiement de ces indemnités ne saurait jouer à défaut de stipulation contractuelle expresse.

Un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier (Chambre 5, section A 22 Janvier 2009) a rappelé récemment que :

« Le colocataire soumis à la solidarité qui donne congé reste néanmoins tenu, avec le locataire restant, au paiement des loyers et des charges jusqu’au départ effectif de ce dernier ainsi que, le cas échéant, des indemnités d’occupation dues de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux précédemment loués si la clause de solidarité couvre l’ensemble des obligations du bail et si ledit bail prévoit expressément l’obligation à paiement d’une telle indemnité »

Dès lors, il est préférable que le contrat de bail ne prévoit pas de clause de solidarité pour le paiement des loyers et indemnités d’occupation pour le cas où un des cotitulaires du bail souhaiterait quitter seul le logement loué en cours de location, afin qu’il ne soit pas solidairement tenu des incidents de paiement postérieurs à son départ.

En revanche, si la clause de solidarité est suffisamment précise, il sera bien tenu au paiement des arriérés locatifs malgré son départ et ce, jusqu’à la restitution effective des lieux si le cotitulaire se révèle insolvable.